大宁高端楼盘排名前十(大宁周边房产)

大宁高端楼盘排名前十(大宁周边房产)插图

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老闸北、新静安的大宁板块在上海楼市绝对数得上神奇般的存在——有多少人不信它的邪，又有多少人为之痴狂？

今天白首就跟大家从“上下顶底”来聊一下。

白首探讨1

新静安内备受眷顾、唯一的市级商圈，定性就是与四川北路同级。

老静安合并了老闸北，现在来讨论金贵小姐下嫁贫苦长工已经没有太大意义了，毕竟那么多年已经过去了。我们要看的是未来：

新静安的思路和做法——之前白首比较含糊地给大家说过一个逻辑:必须找一个没有受黄浦带动辐射嫌疑的地方、重新建设一个新的中心，才能展现出静安区自己独立发展的功绩。

上面这个逻辑很好理解吧？就好像昆山、嘉善、南通发展得再好，外面人就一句话，全靠贴着上海，顶多给面子地来一句，一副好牌总算没有打烂。

而且每一次区县合并，必须要给相对薄弱的那块“新地皮”一个说法和“成就样板”，就好像浦东合并了老南汇之后，得给到张江南扩和临港新城的重要发展支持。

老静安合并了老闸北之后，无论是市级给的压力期望、还是区级的自发上进，总得做出一块典型样板来吧？

以老静安在上海各区县的地位和财力，这个新的成就样板，在级别上就必须至少是“市级商圈”了。

所以静安选择了与黄浦区地理上完全不接壤、有明显距离的大宁板块。

从技术上说，之所以在不接壤黄浦的众多板块中选择了大宁，也是考虑到其发展基础是最好的。

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首先，国人众所周知的一个口号和实践出真知的理论，要致富，先修路。没路需要修，有路更得好好利用。

大宁板块处在内环线与中环线之间，换句话说，就是两条主城区的环线都能用上，再加上共和新路高架纵向串联两个环和上支角，对了，还有上海南北向轨交最重要的干道1号线，交通优势非常明显、本身就是老闸北各板块中条件最好的。

至于现在仍然在建的20号线（横向、在上海马戏城换乘1号线），由于规划时间比较晚，当初应该并不在“新中心选址”的考量内，但现在来看，确实又是价值的再补充了。

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从“繁荣”角度看，在嫁给老闸北之前，大宁国际广场就有了，虽然级别和能量上，并不如西藏北路板块的中粮大悦城，但至少大宁国际广场还算是过得去的大型商业体了，在老闸北“数二”问题不大。

其他的，大宁拥有以铁道医院改成的第十人民医院、上海大学本部等为代表的文教和医疗资源，放在全市稀松平常，但放在老闸北也算是最优越的了。

而且在合并前，早就有了巨大的大宁灵石公园（现在改名叫大宁郁金香公园了），生态也是个大说头。

所以这么一想，大家应该就能理解大宁作为“新静安唯一的耀眼明星”地位了吧？

那么好，既然是静安区大力扶持的市级商圈，那么很简单，其对标的就是同在传统市区下支角的老牌市级商圈——四川北路，目前硬件配置、包括商业，已经平齐，房价也差不多多少了。

白首探讨2

内环线以外的大宁，却可以撑得起下支角内环线以内的房价，房价能级的“底”，是虹口杨浦的内环内。

上面的逻辑想明白了，自然就能理解静安为什么把“久光”复制到大宁了。久光这东西吧，虽然吃喝玩乐并不比中粮大悦城更好，但人家出自静安寺法租界，先天带有“上支角最优越生活代表”的光环，一把提升了大宁的气场——从此之后，区域商圈立马跻身市级商圈。

当然，也只能用“跻身”这个词，也就是，刚刚混进去、既不算老资格、也不算地位偏高的。

从楼市来说，市级商圈+完善的文教医疗+超大公园+优越的交通，这样看似毫无短板的板块放在传统市区下支角是不多的，也因此可以在下支角里突破环线论——大宁房价比虹口、杨浦、老闸北三区大多数内环内的板块都贵。

白首探讨3

缺乏产业，大宁的地位比五角场低了一大截，五角场的土地价值就是大宁的“顶”。

中央活动区里，没有大宁。但有虹口北外滩和杨浦的东外滩内环内。这倒也罢了，一个出了内环线的板块输给带黄浦江的内环线以内是天经地义的。

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不过大家有没有想过另一个更实在的问题：同样都一脚踏在中环线上，为啥五角场被列为城市副中心，而大宁却不是呢？

什么叫“城市副中心”？简单来说，就是市级+全功能的中心——包括了居住、商业、文教医疗和最重要的，产业集群，而且至少是市级或更高的产业集群。

五角场属于上海五大中心建设中，科创中心的核心承载地之一，科创产业的地位和集群规模仅次于张江。人家基础好呀！全国一流的复旦大学和同济大学两个本部，人家搞科研和技术都是全国顶级人才，对了，还有全国财经类第一的上海财大呢，如果组队做技术创业，连商业模式和融资都搞定了。

大宁是不想做城市副中心吗？

想，但缺了产业。

那么大宁是不想搞产业吗？

想，但，首先、也是最重要的是实力不允许。

大宁只有个上海大学本部——上海一本垫底的，每年一本最低录取分数线就是按照它家投档线定的、上海区重点高中年级排名中等偏下都能考进去的。就这人才储备，要想搞科创产业是很难成气候的，至少，跟五角场远不在一个档次，总不能天天拿着钱校长的名号去招商吧？

当然，从布局逻辑来看，大宁隔壁就是市北科技园，所以也没必要贴着再弄一个。

但不搞科创，又没啥其他的能搞，工业制造业，市区既不允许、也没地皮。搞高端商务，什么世界500强中国总部，那可是老静安压箱底的，也绝不会放给大宁呀。

另外，要补充两句，市北科技园本身能级就在五角场之下、而且也没有超越的可能性。

五角场是自带科创，是价值的“正心、主峰”，而大宁是借隔壁的产业园，自己并不是正主，只是受辐射、带动的。

所以我们掐指一算，就算出天花板在哪里了：

同样的环线、同样在主城区内，五角场是城市副中心，而大宁只能是市级商圈，或者叫市级的商业中心，显然，从板块地段的等级上，五角场是大宁的天花板了。

白首小结

大宁的整体架构已经成型，土地价值的底和顶也已经明确，而且可以造大型楼盘的土地也已经没有了，那么剩下的事就是现有的房子，尤其是房龄15年内的现代住宅。

在房价达到五角场同房龄之前，房价继续稳步向上走，这个周期多久不知道，大抵在8~10年左右（因为五角场有科创产业继续发力的向上驱动，所以这块天花板本身也是在上移的），然后，止步，或者说，得等五角场继续缓慢向上走，仅此而已。

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