有人笑，也有人哭。
10月广州楼市成交出来了，政策发酵了一个月之后，各区是否受用，购房者如何选择，表现明显。
01
数据是最好的说明。
随着多区优化限购、增值税免征年限缩短等一系列利好政策持续发挥效力，市场交易情绪得到进一步修复，10月广州一二手成交均呈上升走势。
新房方面，10月共网签6571套，环比微涨4%，多卖257套。对比去年同期涨幅比较明显，为29.8%，涨近三成。
新房成交变化不大，主要原因是“920”政策后市场还有十天反应期，9月已先消化了一部分购买力。如果看整个金九银十，阶段性周期成交上涨明显，对比7/8月淡季增六成多。
再看二手市场，全市共网签9361套（统计周期9.26-10.25）环比上涨9.6%，同比涨幅则是41%。
得益于疫情后人员流动的恢复以及经济政策的调整，2月以来，广州二手成交整体回升，月均8000套以上，逐渐走出过去两年的市场低迷。
从区域角度分析，分化非常明显。
先看新房。
11区中，成交最高的是番禺，共网签1505套，其次是增城，网签938套，再就是黄埔，网签922套。
这和市场表现的一样，“9.20”政策之后，全面放开限购的番禺和黄埔表现强劲，多区成交环比均上涨。
数据既有意料之中也有意料之外。
意料中的是，番禺成功挤占榜首位置，意料之外的是，第二位的增城与番禺差了500多套。
为什么？继续往下看。
对比9月，7个区成交环比上涨，4个区下跌。
上涨不难理解，9月底和十一期间，全市新盘推新密集，华润万博悦府、万汇天地·朗庭、武汉城建保利花语等全新盘集中上市，提供超千套的货量，供应增加助涨成交。
有意思的是环比下降的四个区，越秀、海珠、天河和增城。
中心区楼市成交受供货结构影响明显，供应增加，成交相应走高，反之亦然。如9月下旬联投文津府首开，促使天河9月成交高于无新盘上市的10月。
值得深究的是增城，10月不增反降，少卖474套，降幅超三成。很明显，“920新政”对增城来说并非利好而是利空，由于黄埔限购放开，东进客源被截流，成交即刻下降。不限购的优势已失，增城现在还有价格的优势。
再看二手，虽然越秀、荔湾和天河成交也下降了，但降幅不大，整体还是以涨为主。不限购的利好持续刺激番禺和黄埔市场，两区二手成交环比上涨接近四成。
整体来看，920新政之后，黄埔、番禺和增城是受政策影响最明显的三个区，不过前两者成交是上涨，增城则不可避免被分流。
02
从10月的成交表现来看，11月要怎么买？持续火爆的番禺和黄埔又有哪些新货？
目前，高周转快开发模式已是楼市普遍现象，开发商从拿地到上市周期越来越短，拿地到上市仅两三个月也很常见。高周转的效率一定程度上反映了开发商的资金实力与操盘能力，11月新货就有不少这样的项目。
11月，广州预计有22个楼盘有活动，其中16个项目推新货，6个项目开放销售中心/板房/展厅，营销力度依然不弱。
其中，全新盘有8个，分布在花地湾、番禺广场板块，一场内卷厮杀即将展开。
天河区：越秀世界大观地块来了
11月新盘看点，越秀世界大观地块算一个。
8月中旬，越秀以50160元/㎡的楼面价拿下宗地。拿地到现在仅两个多月，项目就要开放城市展厅了。目前透露出来的户型面积段是143-240㎡产品，妥妥的改善户型。
世界大观地块规划图
项目共规划了25栋13-17层的小高层，两梯两户，板楼设计。这种设计，不禁让人联想到火遍广州的番禺越秀和樾府，这次还能不能复制辉煌呢？
此外，还有侨鑫·保利·汇景台和保利天汇两个项目将加推新货。
海珠区：琶洲南TOD要上新
断货许久的琶洲南TOD终于要加推了，这次推出的是5栋建面225㎡大平层和7栋建面143㎡和215㎡的四房，吹风价12-16万/㎡。
另一个值得关注的是方圆美林·滨江壹号，也就是新市头村旧改。项目500米内有两个地铁站3条线路，1公里内可到广州塔和珠江，交通和区位条件非常优越。（以上距离均来自百度地图直线测量）
截图来源百度地图
项目预计11月正式开盘，推出建面90-132㎡三四房，吹风价8-15万/㎡。
广纸片区的越秀珠实城发·江湾和樾也预计于11月加推4栋江景单位，户型为140㎡、160㎡和188㎡的大户，两梯三户设计，层高3.15米。
与之相近的越秀星汇海珠湾，近期也有动作，将加推E2栋95㎡的loft产品。
荔湾：花地湾新盘内战打响
这个月，荔湾将有4个盘有动作，其中三个是全新盘。争斗激烈的板块，位于花地湾。
花地湾万汇天地·朗庭、中海浣花里和保利和颂，前者是加推，后两者是开放售楼部。三个盘是相隔几百米的邻居，抬头不见低头见，谁最先上市，谁抢到先机。这个先机，被万汇天地·朗庭抢了。
万汇天地·朗庭刚于国庆期间开盘，项目官方口径是开盘热销12亿。11月趁热追击，加推2栋建面79-103㎡三四房，价格参考首次开盘的4.7-5.4万/㎡。
保利和颂和中海浣花里都是6月刚拿的地，现在也“默契”地定于11月开放销售中心，连户型也类似，产品主打高实用率、入门门槛低的刚需小户。
新世界·天馥是白鹅潭板块新盘，规划建面约70-140平户型。距离5号线滘口站不到300米（百度地图直线测量），交通便利但也难免会有噪音污染。
白云：两大自带配套优质大盘将推货
11月，白云区将有两盘预计推货。
江语上品苑预计11月盘，推出建面125-141㎡四房，以推改善大户型为主，吹风价4.8.万/㎡。
项目是槎头TOD项目二期石井水泥厂地块，原来案名叫珠江右岸，后改为江语上品苑。这里有地铁有江景，具备交通和景观优势。
槎头站场站综合体一体化开发示意图
钟落潭板块大盘越秀白云星汇城将加推建面74-98㎡三四房，预计总价160万起可上车。
两个项目自身均配备完善的商业与教育配套，自身就能满足日常生活所需。
黄埔区：两大旧改项目推新
科学城板块合生中央城5栋建面86-112㎡三四房已取得预售证，近期将陆续推出。
老黄埔富颐华庭预计11月加推14栋，户型为建面108/123/138㎡三到五房，两梯四户设计。即将推出的楼栋，更靠近市政路和商业，相比此前的R9-R12楼栋会吵一点。
番禺：番禺广场两大新盘来袭
新政后，番禺成为广州最热门的楼市区域，新盘也趁着热度接连上市。
这个月，番禺广场板块去到摇号的两个项目要来了。
一个是路劲2.4万/㎡楼面价拿下的好又多地块，即路劲美的隽樾府。一个是保利置业2万/㎡楼面价拿下的番禺客运站北侧地块，即保利琅誉。
两个项目同一天拿地，又同一个时间段开放销售中心，连户型面积段也主打87-132㎡的刚改产品。产品上相似，但不同的是路劲美的隽樾府更靠近三地铁站番禺广场，具备交通与商业配套双重优势，吹风价也高一点。
此外，国际创新城板块的越秀大学星汇锦城、南站板块的星瀚TOD和莲花湾板块的保利领秀海11月也将加推新品，三者均为持销项目。
南沙：仅一盘加推
位于南沙黄阁板块的中铁·阅江来将于11月加推7栋建面89-104㎡三四房，预计价格为1.8-2万/㎡。
中铁·阅江来规划图
该盘也曾是黄阁板块的价格“刺客”，目前区域还有华宇凤凰艺术岛和保利南沙天汇同台竞争。
花都：仅一盘加推
作为“920”新政全面放开限购的三个区域之一，花都10月成交表现中规中矩，居于11区第五名，政策刺激效果不明显。
这个月，仅一盘推货，为花都湖板块的越秀·滨湖悦府，将推出建面97-121㎡三四房，价格待定。
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