青岛市黄岛区区号(青岛市城阳区区号)

“主城区供应稀缺，保值增值；郊区海量供应，价格下跌。”

虽然各路青岛的楼市砖家们经常把这句话挂在嘴边，翻翻楼市的一些理论书籍，可能也确实是这么说的。

但是事情嘛，却不是按照这些砖家的想法来发展的。

青岛市黄岛区区号(青岛市城阳区区号)插图

浮山后、新都心虽然在2021年出现了微涨，但不到10%的涨幅（譬如说金茂府从3.8万涨到4万1），在西海岸诸盘面前，简直就是毛毛雨，只能用“微调”来形容。

先是灵山湾辛屯附近的华润悦府开出了3万的单价，惊掉一堆人的下巴。而且开盘后的情况一如我们既往的分析结果，前排好位置被一抢而空，30米开间的楼王，以3.74万元的单价，超过千万的总价，当场订出。

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然后就是砖家们一贯喊着“荒郊野岭”、“缺陷很多”的大溪谷，信誓旦旦地说这个楼盘涨到三五万不可能，结果被土豪以半个亿的总价包了一栋楼。

说这个盘涨不到三五万的话音刚落，这就已经3万多了好吧？

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唐岛湾虽然楼盘不多，但稀缺就更显弥足珍贵。先是石油大学周边的瑞园莲花山放出破3万的消息，然后长江路上的中联和府打出了3万5的均价。面对这个价格，楼市砖家们正在哀叹实在看不懂的时候，凤栖澜玥也开始捂盘惜售，虽然还没有超过3万，但相比3万的价格，就差一层窗户纸了。

最后就是号称“拳打英吉利，脚踏美利坚”的西海岸“英语从来没考及格过的开发商”——康大也来凑热闹。大湾港上的玺悦府，楼王210平米大平层，单价破3万已成大概率事件。

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楼市砖家：虽然我这儿预测房价从来都没准过，但你西海岸也不能这么个玩法，让我这老脸往哪搁呢？

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其实呢，西海岸出现诸多“破三万”的楼盘，并不意味着西海岸房价整体上涨，大部分楼盘还是万把块，维多利亚湾甚至依然在万元线上下游荡。

能出现这么多三万多的楼盘，并且销售火爆，恰恰说明楼市砖家们没有搞懂西海岸的复杂性。

第一、西海岸必须在某种程度上视为一个独立的城市，不能用“买不起青岛就买得起黄岛”的逻辑分析西海岸。

我们在《青岛不是一个环线城市》一文中已经提到，青岛不具备成为环线城市的地理条件和资源配置，在青岛不能用房子到五四广场的距离衡量房产的价值。

说俗点，就是在青岛买好房子必须“看风水”。

说复杂点，在衡量青岛房子价值的时候，必须把山海地形和人口产业叠加起来分析。

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一个最简单的问题，同样是融创的房子，维多利亚湾到五四广场的距离，比影都学府可要近多了，为啥前者的房价只有后者一半多一点，甚至更远的，距离五四广场50公里开外的融创中心、阿朵小镇都要比维多利亚湾更贵呢？

答案是很简单的，把西海岸新区理解为另一个相对独立的城市或者青岛的“卫星城”，和海对岸的青岛主城区互相牵扯互相辐射，或者把青岛和黄岛理解为广州和佛山的关系，郑州和开封的关系……

再叠加一下山海地形，代入山前山后，前海后海的问题，然后你一下子就看明白了。

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一句话，西海岸敢喊破三万单价的楼盘，虽然距离五四广场“九九八十一里路”，看似“去拓荒”，然而用积米崖-石油大学一带做圆心再画一个圆，会发现，这些房子大抵都在圆心附近，或者距离圆心不远的同时，还能拥有不错的山海资源，有地铁、多路公交可以很快通达。

所以，除了隧道口、薛家岛安子一带由于青岛主城牵扯，把房价拉高了一些以外，在西海岸购房，真没必要考虑青岛通勤这个问题。

虽说开发区一中和58中谁更好是一笔糊涂账，但能在西海岸上珠江路小学、太行山小学的家长们没必要到浮山后去买五六百万的学区房倒是简单常识。至于去万象城修苹果电脑，体验ROG或者Alienware，亦或去海信广场爆买LV、Prada、Gucci这种事情，毕竟是极个别情况。

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第二：西海岸房价整体上来看，短期不会变化很大，“破三万”只是核心地段具有优质配套的少数楼盘，大部分楼盘目前来看依然是无力涨价。

一句话，海天中心超高层和二轻新村老破小都是市南区，麦岛豪宅和北宅村改房都属于崂山，西海岸的面积高达2000多平方公里，唐岛湾、灵山卫核心地段，和琅琊、藏马山它能一样吗？

很多人关于西海岸的印象可能还停留在几年前房子统统几千块钱的年代，但是，随着西海岸的发展，西海岸内部的差距，会越拉越大。

优质板块“破三万”可能只是开了个头，未来还有很大的升值空间，但更多的区域，在海量供应之下，其实离“房价上涨”的可能性还有点远。

我们人类伟大的先哲牛顿好像说过一段至理名言：

青岛西海岸新区的房价是与房子的品质水平和配套丰富的程度相称的，与到海岸线的距离的平方成反比的。

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所以，如果楼盘没有特色，或者周边没有好配套，大家日子其实都不好过。

兰东路上一堆楼盘的内心os，其实是这样的：

绿城：大家好，我是新人，我家新开一盘，明月听澜，计划卖1万2，请各位前辈多多关照~~

和达：别听绿城家鬼扯，根本听不到什么澜，来买我家海映山吧，我这的别墅性价比最高？

西发：还是我家缦山兰庭好，1万3，和达的房子尽管便宜，但是“可远”了……

华润：各位都是渣渣，看看我们悦府洋房，3万7，一把卖空，不服来战！

众开发商：切，你有海岸线你了不起啊？！

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开过玩笑，在这里奉劝普通刚需、改善购房者们一句：

灵山湾“富人区”，既是西海岸楼市最大的馅饼，也是西海岸楼市最大的陷阱。如果没有山海景观，离地铁线又远，即便房价便宜也需要认真考虑。

毕竟香江路、昆仑山路、江山路一带，开发区纵深不靠海的位置，很多楼盘的价格不过1万5上下。这些位置的学校、医院、商业配套，比两河一带要好多了。

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对于各位高净值、高预算的朋友，也奉劝大家一句：

西海岸发展时间短，短期内摊子铺得有些大，内部房价并未完全拉开，随着时间推移，优质沿海板块、区域中心的升值能力不是内陆区域、外围区域能比的。

这里拿学区、医院、商业配套说事的，都是耍流氓；说海边潮湿的，统统都是潮巴。谨记一句话：不买海景房，为何来青岛！？

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第三、只有当大批外地购房者愿意携资本入场，才意味着青岛楼市真正回暖。

刚才两点能基本说明白问题了，但是不能解释的是，为什么西海岸涨起来会涨得这么快，这么猛？会不会再出现2018年高位站岗的事情呢？

这里说来话长。

尽管风水师已经多次表述过观点了，但是这里依然要重申一下：青岛楼市最坑的地方，是市南区、市北区、崂山区。或者说得更严谨一点，青岛主城，除了市南崂山沿海一线，以及李沧部分低价区域，其他位置都是坑。

为什么？道理很简单，青岛土著站在青岛的角度会说：青岛最好的学校、医院、金融、总部经济都在这些地方，资源聚集，人往高处走，水往低处流，青岛哪里好，看房价还说不明白吗！

但是站在外地人的角度，一句话被破功：如此房价，又不看海，何苦折磨自己？如果选浮山后、新都心这些地方就是为了孩子上学，老人看病，那我根本不会选青岛啊！

所以，造成的现象就是下面这张图：

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晚上七八点钟，站在21路车团岛始发站附近，很容易拍摄到这个画面：路西侧的金茂湾灯火通明，路东边的团岛二院为首的一片片“老破小”，黑灯瞎火，空空如也。

原因不难理解：青岛主城高昂的房价实际上形成了价格壁垒，里面的人秀优越，外面的人却不屑一顾。青岛主城楼市实际上基本都是靠“青岛人自己改善住房的需求”在推动。

在这种情况下，作为改善目的的新建住房（如金茂湾），房价自然坚挺无比，浮山后的房价尽管离谱，但是有300万土著作为基本盘，还能再嘚瑟一段时间。但是作为被改善对象的老破小就惨了些，大部分很难脱手，纵使市南区，也有很多即使跌到1.5万之下，都无法成交。

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租也租不出，卖也卖不掉，是这些老房子最终的宿命。这些房子，外地人不认。

归根结底一句话，小圈子自说自话的内循环，最终只能带来分化和泡沫。

外地人会怎么看青岛楼市？

他们的普遍看法是：同样海景，同样新房，凭什么崂山区七八万、十几万，西海岸才万把块，几万块-——什么？你告诉我西海岸是郊区？不好意思，我眼见为实，积米崖几个大商场比台东、李村还繁华，环岛路景观也不比小麦岛公园差，这是哪门子郊区？

大巴车所到之处，看房团那是神挡杀神，佛挡杀佛……

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但是这里头有个问题，你怎么区别这些外地人是真心实意来青岛居住的群体，还是打算炒房获利的炒房客？

所以，西海岸这种新兴板块，相比对岸的青岛主城，房价涨的时候，上涨速度快得多。当然，到了楼市寒冬，跌起来也比青岛主城狠得多。

其实涨得快，跌得也狠，这是新兴板块的通病，2009美国次贷危机的时候，老四方房价坚挺，浮山后很多楼盘跌成狗，不是也有很多楼市砖家说，买房要看四方这种“有人口，有产业，学校配套完善的区域”吗？现在呢？

新事物必然战胜旧事物，这是政治书上告诉过我们的客观规律。当年浮山后不例外，现在西海岸也不会例外。

所以，楼市砖家们，你们不要只嘲笑很多西海岸购房者2018年高位站岗，要知道，把眼光放得更远一些，很多地方腰斩的前提是以上涨200-300%为前提的。

而主城区、高新区这些地方，要么就是基数太高已经涨不动，要么就是严格限价不许上涨，自然就没有下跌、腰斩的可能。

有些东西，需要时间慢慢去磨。毕竟投资西海岸就是投资国家战略这句话，可不是为了套牢你的。 青岛市黄岛区区号(青岛市城阳区区号)插图15

西海岸楼盘纷纷“破3”，这件事只能说，刚刚开始。

毕竟山海景观，一碗水端平。

毕竟现在青岛西海岸新区承接了青岛最多的产业项目落地，引入了最多的人口。

毕竟西海岸的人群年轻，85后，90后是绝对的主力。

胶州湾的两翼，尽管可以按照两个城市来对待发展逻辑，但是在行政上，毕竟东海岸和西海岸都属于青岛，车牌都是鲁B，电话区号都是0532，两个如此近的“城市”，房价差距天壤之别，这是不现实也不可能的。

还是那句话，青岛的未来，在西海岸。只有发展西海岸，青岛才能保持发展势头，不被国内其它城市超过。只有发展西海岸，青岛才能是青岛。

所以，西海岸这一轮“破3”，到底是楼市创新高的开始，还是又会让很多人高位站岗，我们拭目以待。

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我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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